La ciudad de Denver aprueba la medida para expandir la asequibilidad de la vivienda
Esta ley garantiza que mientras se construyen nuevos hogares en Denver; nuevos hogares asequibles serán construidos también
El Consejo Municipal de la ciudad voto por la aprobación de la ley histórica “expansión de la asequibilidad de la vivienda,” un esfuerzo en conjunto del departamento de planificación y desarrollo comunitario y el departamento de la estabilidad en viviendas del alcalde Michael B. Hancock con la colaboración del Consejo Municipal de la ciudad, residentes, negocios, desarrolladores de vivienda y otros, para incrementar el acceso a viviendas asequibles en todo Denver. La ciudad se reunió con socios y con la comunidad por más de un año para desarrollar esta nueva ley, la cual tomará efecto en la ciudad de Denver a partir del 1 de julio. Las aplicaciones para el desarrollo recibidas hasta el 30 de junio pueden continuar bajo las reglas actuales.
Bajo esta nueva orden, cualquier desarrollo residencial de 10 o más unidades debe de designar un mínimo del 8% al 12% de las unidades como asequibles por un periodo de 99 años, sin importar que las unidades sean para renta o para la venta. El porcentaje exacto va a variar basado en el nivel de asequibilidad que se ofrezca, pero en todos los escenarios, estos hogares deben de ser asequibles para familias que ganen menos que la media de ingresos en el área (AMI, por sus siglas en inglés). En el 2022, el AMI para una familia de dos personas en Denver (por ejemplo, dos adultos o un adulto y un niño) es de aproximadamente $94,000.
En las áreas de mayor coste en la ciudad, tales como el centro de la ciudad y Cherry Creek, los desarrolladores deben de designar un mínimo del 10% al 15% de nuevas unidades como asequibles. Esta orden también incluye incentivos financieros y de zonificación para ayudar a contrarrestar los costos de la construcción de unidades asequibles y para incrementar el suministro de casas en general en la ciudad de Denver.
“Quiero agradecerle al personal de la ciudad por su dedicación y trabajo en esta orden, a nuestros residentes por proveer sus opiniones y al Consejo Municipal de la ciudad por su apoyo para obtener hogares más accesibles para nuestros residentes que lo necesiten más,” el alcalde Hancock dijo. “Como la primera ciudad en Colorado que está haciendo uso de esta nueva autoridad, este es un gran paso hacia delante en enfrentar este reto. La garantía a largo plazo de asequibilidad en esta nueva ley va a ayudar a traer los costos hacia abajo de los individuos que trabajan duro y sus familias y va a traer una igualdad de oportunidades para aquellos que están enfrentando inseguridad en sus viviendas.”
Materiales de la propuesta:
“Estamos comprometidos en crear una ciudad inclusiva donde nuestra fuerza laboral, nuestros residentes comprando casa por primera vez y nuestros residentes de mucho tiempo les alcance para vivir,” dijo Laura E. Aldrete, directora ejecutiva del departamento de planificación y desarrollo comunitario. “Nosotros sabemos que leyes para viviendas que son inclusivas como esta pueden ser una herramienta efectiva para crear, mantener y preservar unidades de hogares que son asequibles por generaciones y estamos emocionados de poder entregar más opciones de viviendas con un rango grande de precios para nuestras comunidades.”
“La ciudad de Denver está orgullosa de ser la primera ciudad en Colorado de utilizar el cuerpo de legislación estatal que nos está permitiendo regular la asequibilidad en los nuevos proyectos de construcción de renta, al mismo tiempo aquellas que son para la venta,” comentó la concejal de la ciudad Robin Kniech, la cual es una miembra activa del comité que ayudó a crear esta ley. “Esta ley era el eslabón perdido dentro de nuestras otras estrategias de asequibilidad en vivienda tales como los fondos y la protección para inquilinos, y responde a la fuerte demanda de nuestros residentes de garantizar que el nuevo suministro de viviendas esté al alcance de los trabajadores que mantienen a esta ciudad moviéndose.”
“La ciudad de Denver valora la asequibilidad, y esta ley es un paso monumental hacia el frente para poder entregar más viviendas para aquellos que lo necesiten más,” dijo la directora ejecutiva de HOST Britta Fisher. “Nosotros ahora podemos impulsar aún más nuestro panorama de desarrollo para construir y preservar unidades asequibles como una infraestructura vital para nuestra comunidad y en una escala más grande, mientras invertimos más en asistencia para viviendas y en programas de estabilidad que son tan necesarias.”
Quiero darle las gracias a todos aquellos que compartieron su tiempo, voces y opiniones para crear esta ley importante para la ciudad de Denver,” dijo la concejal del distrito 1 Amanda P. Sandoval, quien también fue miembra del comité que ayudó a crear esta ley. “Los retos que estamos enfrentando en cuanto a la asequibilidad en la ciudad de Denver puede que parezcan desalentadores, pero esta noche podemos celebrar la aprobación de una pieza crítica en este rompecabezas que garantiza la asequibilidad en las nuevas construcciones inmobiliarias de 10 unidades o más y que contribuye a la solución. Estoy orgullosa de haber participado como una miembro del comité de asesoría y voy a continuar siendo líder y abogando por leyes que apoyen a todos aquellos que llama a la ciudad de Denver su casa.”
Como parte de la orden de la expansión de viviendas asequibles, la ciudad va a incrementar los fondos utilizados para construir y preservar las viviendas accesibles para personas de bajos recursos. La tarifa de vinculación de la ciudad, implementada en el 2017 para apoyar al primer fondo de asequibilidad en vivienda de la ciudad de Denver, estará incrementando gradualmente por los próximos cuatro años para traer a la ciudad de Denver más en línea con otras ciudades a nivel nacional. Los proyectos de construcción que incluyan viviendas asequibles van a poder estar exentos de esta tarifa.
Para obtener más información sobre otras iniciativas de vivienda en curso, por favor visite DenverGov.org/housing.
Tenemos una necesidad inmediata y creciente de vivienda. A medida que aumentan los costos, más familias gastan más en vivienda, y muchos están siendo excluidos de los vecindarios en los que crecieron. Para abordar esa necesidad, la ciudad está trabajando para crear más opciones para todos. Este proyecto en particular desarrollará herramientas para fomentar la construcción de viviendas asequibles y de ingresos mixtos en toda la ciudad. Nuevas viviendas donde gente puede vivir cerca de los trabajos, el tránsito y los servicios que necesitan ayudarán a abordar la demanda de vivienda y crearán un Denver más sostenible.
El proyecto se lanzó en 2020 con un enfoque en un incentivo de zonificación en toda la ciudad. Se ha ampliado para incluir una actualización de la tarifa de vinculación de la ciudad y para abordar posibles cambios en la ley estatal, que actualmente limita lo que Denver puede exigir para viviendas asequibles. Específicamente, este proyecto analizará:
- un incentivo de zonificación en toda la ciudad que permitiría que los proyectos construyan edificios más altos si se incluyen más unidades asequibles,
- una actualización de la tarifa de vinculación de la ciudad, que requiere que todos los nuevos desarrollos incluyan viviendas asequibles o paguen una tarifa que respalde el fondo de viviendas asequibles de Denver, y
- posibles cambios a la ley estatal sobre "vivienda inclusiva," que se refiere a los requisitos que ciudades pueden establecer para nuevos desarrollos de venta o alquiler. Actualmente, la ley estatal impone límites estrictos a lo que Denver y otras ciudades del estado pueden exigir.
El proyecto es parte de los esfuerzos de Planificación y Desarrollo Comunitario para cumplir con la visión del Plan Integral 2040 de una ciudad inclusiva, conectada y saludable. También implementará recomendaciones de Blueprint Denver que abordan el fuerte deseo de la comunidad de opciones de vivienda más asequibles.
Sobre el Alcance Comunitario
Resumen de Alcance Comunitario Fase 1: Marzo – Junio 2021
El propósito de esta fase de alcance es el siguiente:
- Informar a la comunidad sobre el propósito, el calendario y las oportunidades de participación del proyecto.
- Crear una comprensión compartida de los programas actuales, los resultados y las lecciones aprendidas de ciudades comparables y de los programas de Denver.
- Escuchar las prioridades, ideas y consideraciones de la comunidad
- Contestar preguntas
Los objetivos para la participación comunitaria incluyen:
- Informar a la comunidad mediante la distribución de información precisa, objetiva y oportuna.
- Fomentar la comprensión de la zonificación y los sistemas de viviendas asequibles.
- Identificar y abordar preguntas e inquietudes.
- Solicitar aportes y comentarios para garantizar que los problemas, intereses y necesidades clave se integren en el proceso y los resultados del proyecto; y,
- crear conocimiento sobre el proyecto e informar los resultados.
Los principios para la participación comunitaria incluyen:
- Adaptar el contenido y las discusiones a las necesidades e intereses específicos de la comunidad.
- Aprovechar de redes y grupos comunitarios existentes.
- Ser eficiente y respetuoso con el tiempo ofrecido por todos los participantes; y
- Participar en una representación diversa con una variedad de antecedentes y perspectivas socioeconómicas.
El alcance comunitario se llevó a cabo utilizando los siguientes enfoques:
- Conectando con grupos comunitarios y organizaciones industriales existentes
- Horas de oficina
- Asociando con las oficinas del Consejo Municipal para compartir información y co-organizar eventos comunitarios
- Sesiones de información de Community Connector
- Grupos de enfoque
- Formularios de comentarios
Adicionalmente, la información se hizo accesible en el sitio web del proyecto, incluyendo informes, resúmenes, preguntas comunes y respuestas y cuatro videos informativos: 1) Conceptos básicos de vivienda asequible; 2) Descripción general del proyecto; 3) Mercado de la vivienda de Denver; y 4) Investigación de ciudades entre pares.
Temas Claves en los Comentarios
A continuación, se resumen los comentarios y las prioridades más consistentes recibidos durante la primera fase del alcance realizado de marzo a junio de 2021:
- Existe la necesidad de programas de vivienda audaces e innovadores para satisfacer mejor las necesidades de vivienda a lo largo de todo el continuo de viviendas. Esto requerirá que la ciudad busque múltiples herramientas complementarias para llenar los vacíos y abordar las necesidades de manera integral.
- Estos tipos de programas pueden afectar el mercado de la vivienda en general si no se consideran cuidadosamente. Existe la preocupación de que el costo recaiga sobre quienes pagan el alquiler del mercado o compran viviendas. Además, existe la preocupación de que si el requisito es demasiado grande, esto detendrá el desarrollo y conducirá a un aumento de los problemas de suministro de viviendas.
- Los incentivos son un elemento crítico de un programa obligatorio. Si bien la mayoría de los incentivos discutidos son deseables para la industria del desarrollo, un subsidio en efectivo claro para compensar parte del costo de producir las unidades asequibles se considera el más valioso. Algunos en la industria del desarrollo prefieren que los programas permanezcan como están o solo sean voluntarios.
- El desplazamiento involuntario es una preocupación clave. Los miembros de la comunidad quieren que se proporcionen nuevas unidades asequibles a un nivel que sea accesible para los residentes existentes dentro del vecindario. Además, existe el deseo de ver el uso de una política de preferencias junto con el marketing afirmativo para garantizar que las personas en riesgo de desplazamiento involuntario sean priorizadas para estas unidades.
- La construcción in situ de unidades asequibles es el resultado preferido. Especialmente en áreas de alta oportunidad con buen acceso a trabajos, tránsito, parques y otros servicios. No siempre se consideró que las tarifas abordan claramente la necesidad. Si se ofrece una tarifa en lugar, debe adaptarse al mercado y al costo de construcción de esas unidades asequibles. Este fue un aprendizaje clave del antiguo programa IHO.
- Brindar opciones realistas para el cumplimiento. Proporcionar un cumplimiento alternativo realista (por ejemplo, pago en lugar) y opciones para desarrolladores para cumplir con los requisitos será clave para el éxito del programa.
- El momento de implementación y la fecha de vigencia es una parte fundamental de la discusión de políticas. Muchos desarrolladores han adquirido terrenos y han realizado importantes inversiones en un proyecto. Por lo tanto, proporcionar una expectativa clara y una pista adecuada para los proyectos existentes era muy importante para la industria.
- La claridad y la previsibilidad son fundamentales para el éxito de este programa. Si bien muchos desarrolladores sienten que esto afectará sus proyectos de desarrollo, la capacidad de tener expectativas claras de la ciudad (en lugar de cambiar las prioridades cada pocos años) es una fortaleza de estos programas. Mantener estos programas en su lugar durante un período más largo (por ejemplo, 5 años) también será fundamental para la previsibilidad a largo plazo.
- Es necesario comprender los impactos acumulativos al costo de desarrollo. Preocupación porque la ciudad no está considerando los impactos de todos los requisitos (nuevos o existentes) que se están explorando y sus impactos en el desarrollo. Por ejemplo, estos requisitos incluyen el Código Verde de Denver, espacios abiertos, Gestión de la demanda de transporte (TDM), etc.
Comentarios adicionales que están fuera del alcance de este proyecto, pero que se han compartido con la agencia correspondiente. Por ejemplo, algunos de estos comentarios se refieren al continuo de viviendas más amplio y se han compartido con el personal de HOST que lidera la actualización del plan estratégico.
- Necesidad de más programas educativos, especialmente relacionados con la vivienda. Los programas adicionales para promover la estabilidad financiera y la movilidad ascendente son fundamentales para que las personas puedan obtener ingresos y estabilidad financiera para acceder a la vivienda en el mercado y generar equidad.Necesidad de aumentar las opciones de vivienda (por ejemplo, ADU, viviendas unifamiliares en lotes más pequeños) y la asequibilidad en distritos residenciales de baja densidad. Existe el deseo de que la ciudad mire de manera integral todas nuestras áreas residenciales para asegurarse de que satisfacen las crecientes necesidades de vivienda al proporcionar una diversidad de tipos de viviendas y rangos de precios.
- La ciudad debe centrarse más en viviendas alcanzable en lugar de "asequible".
- La ciudad debe concentrar más recursos en los hogares con ingresos más bajos y especialmente en aquellos en riesgo de desplazamiento involuntario.Need for increased education programs, especially related to housing. Additional programs to promote financial stability and upward mobility are critical so people can reach incomes and financial stability to access housing in the market and build equity.